経年減点補正率(固定資産税評価)非木造建物
経過年数 | 経年減点補正率 |
1 | 0.9759 |
2 | 0.9309 |
3 | 0.9038 |
4 | 0.8803 |
5 | 0.8569 |
6 | 0.8335 |
7 | 0.81 |
8 | 0.7866 |
9 | 0.7632 |
10 | 0.7397 |
11 | 0.7163 |
12 | 0.6929 |
13 | 0.6695 |
14 | 0.646 |
15 | 0.6225 |
16 | 0.5992 |
17 | 0.5757 |
18 | 0.5523 |
19 | 0.5288 |
20 | 0.5054 |
21 | 0.482 |
22 | 0.4585 |
23 | 0.4388 |
24 | 0.4189 |
25 | 0.3992 |
26 | 0.3794 |
27 | 0.3596 |
28 | 0.3398 |
29 | 0.3228 |
30 | 0.3059 |
31 | 0.2916 |
32 | 0.2774 |
33 | 0.2631 |
34 | 0.2488 |
35 | 0.2345 |
36 | 0.2294 |
37 | 0.2243 |
38 | 0.2191 |
39 | 0.214 |
40 | 0.2089 |
経年減点補正率(固定資産税評価)
経過年数 | 経年減点補正率 |
1 | 0.9759 |
2 | 0.9309 |
3 | 0.9038 |
4 | 0.8803 |
5 | 0.8569 |
6 | 0.8335 |
7 | 0.81 |
8 | 0.7866 |
9 | 0.7632 |
10 | 0.7397 |
11 | 0.7163 |
12 | 0.6929 |
13 | 0.6695 |
14 | 0.646 |
15 | 0.6225 |
16 | 0.5992 |
17 | 0.5757 |
18 | 0.5523 |
19 | 0.5288 |
20 | 0.5054 |
21 | 0.482 |
22 | 0.4585 |
23 | 0.4388 |
24 | 0.4189 |
25 | 0.3992 |
26 | 0.3794 |
27 | 0.3596 |
28 | 0.3398 |
29 | 0.3228 |
30 | 0.3059 |
31 | 0.2916 |
32 | 0.2774 |
33 | 0.2631 |
34 | 0.2488 |
35 | 0.2345 |
36 | 0.2294 |
37 | 0.2243 |
38 | 0.2191 |
39 | 0.214 |
40 | 0.2089 |
所有権移転登記と抵当権設定登記
銀行に要確認だが、本人の登記手続きの許可を得たらやる
売主
①登記識別情報
②印鑑証明
③委任状
④固定資産評価証明
⑤身分証明書
買主
①印鑑証明
②身分証明書
抵当権者
①登記原因証明情報
②委任状
③本人確認書類
登録免許税
抵当権設定(軽減措置)0.1%
移転登記(同)土地1.5%建物0.3%
2021/7/5に家を買うのは諦めました 2022年に家を買うことになりそうです
ログります。結婚式より決定事項多いかも...
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物件
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私の選定基準
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永住する気はないので、終の住処として資産を費消するという観点はありません。
当方子供が未就学児童で夫婦の3人暮らしです -
賃貸よりも良い立地で、賃貸よりも経済的優位性が生ずるか否かで判断しています。ですから、選定基準は投資に準じます。売ったらいくら、貸したらいくらという視点が基礎にあることが前提です。
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賃貸・持ち家を区別して考えずに、同一の評価軸に置くことができないか思案したところ
「概ね10年住んだらいくらの家賃か」
と
「いくらの固定資産税、管理費、修繕積立金、ローン控除、売買差額か」
の対比でコストパフォーマンスを判断しようと試みています。
10年は一意の値なので、5-20年くらいをシミュレーションする幅とします -
駅力(立地
駅力が高い物件は資産価値が高い(下落しづらい)ため、考慮しています。駅力の高さとは-
利用客数が多いこと
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利用可能な線種が多いこと
-
都心や空港へのアクセスが(比較的)容易こと
などを考慮します。
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図書館(個人的嗜好)
図書館が好きなので、なるべくならば図書館の利用に有利な立地を考慮しています。近くが無理でも、生活動線上で図書館のサービスを享受できることを考慮します(ネット予約して受け取れる場所があるかなど) -
戸建か、マンションか
リセールバリューを考えるとマンションの方が選択肢が豊富ですが、稀に立地に優れた戸建が販売されることがあるので、一応戸建ての相場観も頭に入れておきます。立地に優れた戸建は、利用可能性が高い=収益性が高いので、可能性から排除しません(容積率や日陰規制とも相談ですが) -
ひろさ 間取り
広さは前述の要素を加味するとDINKSに毛が生えた程度の広さ(50-60平米)しか狙えないため、立地とトレードオフします
最低限の居住面積にはなりますが、立地や物件が優れていると、部屋の機能を外に押し出せると考えています
自身の勉強部屋は近くの喫茶店や共用部を活用
前述の図書館はさしずめ書斎といったところでしょうか
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不動産の価値とは
言わずもがな、不動産の価値の源泉は「活用可能性」です
不動産の活用可能性とは、端的にいえば商業需要です
商業需要の高い立地は基本的にリセールバリューが出ると思います
もちろん、不動産相場の波というのは避け得ないので、立地をどうするかのと同等に「いつ買うか」や、「どの価格でエントリーするか」という要素が重要なのはいうまでもありません
私の敬愛する投資家であるウォーレンバフェットの師匠であるベンジャミングレアムは、安全域という話題で取得価額について触れています
かいつまんで説明するとその投資が安全かどうかは、投資対象の本質的価値がその時の価格を上回っているか否かで決まるということです
つまり、エントリーした瞬間に勝ち負けは決まるといって過言ではないのです
使用収益に関しても、不動産自体の価値に依存するため、概ね同様のことがいえるでしょう -
出口戦略 相場の波と減価率 売却にかかる諸費用
気に入った不動産に関しては購入前に簡易的な売却シミュレーションをします
前述の通り出口戦略は重要です。人生の局面に応じて住居に求められる立地や性質が変化する可能性があるため、私は維持期間における生活を俯瞰するようにしています。
家族の年齢、親の年齢をプロットしながら人生の局面に応じた生活様式・支出・収入の変化を予測します
すると出口をどの程度に設定するか、2-3点絞れてきます
売却価格の想定には下落率を設定し、取得価額から毎年2%の下落率を設定しています。おそらく私の選定基準であれば2%の下落率で考慮すれば下落が少なすぎるということはないと思っています
都合10年維持で20%、20年維持で40%下落という計算になります
ローンの残債も元利均等で計算するとおおむねその程度の減少率ですから、残債と釣り合いがつくような減価率という見込みでしょうか
ただこれは物件の特性によって変化するものであり、出口に大きな影響を及ぼす要素ですから、できれば定点観測しておくことが望ましいかもしれません。個々の価格予測要素はあくまで蓋然性の肯定を左右するものに過ぎず、実際の相場は誰にも予測できません -
購入物件の概要
-
立地
ターミナル駅ではありませんが、直結もしくは直結に準ずるような駅近物件を選択しました -
構造(耐震性)
免震もしくは制振構造の建物です
地盤のN値も強固で、直基礎構造の建築物です -
過去の震災における被災状況
本物件とは関係ありませんが、東日本大震災や熊本地震での被災状況についてはチェックしています
新耐震基準に適合している建物はほとんど倒壊を免れていますが、フォーカスしたい点はそこではなく、「震災後も住宅としての価値を維持できるか」という点です
私が住宅に求めている性能は価値の保存ですから、住宅が倒壊しないだけではなく、売却価値を相当程度毀損しないレベルでの耐久力を求めます
被災状況を確認したところ、免震の建物は最強です 免震しか勝たん
制振は躯体を守れても外壁や占有部の乾式壁などが破損します
もちろん免震構造だってエキスパンションジョイントなどは吹っ飛ぶと思いますが、、被害が比になりません、おそらく無補修でもほとんど生活に影響が出ないレベルで価値を維持できるでしょうね -
地震保険
共用部は管理組合にお任せするしかなく、管理費に跳ね返ってくるのでなんとも言えない部分はありますが
専有部だけ加入しておくメリットを定量化して後日お示ししたい思います
地震の発生可能性は高まりつつあるので、個人的には「勝てる掛け」になるかなと思っています -
仕様
スケルトンインフィル仕様だと尚のことよかったんですけどね、SIって一般のエンドに訴求する仕様なんでしょうかね
天井高やハイサッシやらですと嬉しいとは思いますが私はスラブ厚や柱梁の構造などをチェックします -
諸費用
売主側の話ですが物件が綺麗で良い物件だと反響が良いこともあり、仲介手数料を安くできるなんていうことがあるみたいですね
買主側としては -
引越費用を安くする方法
色々な人が語ってるので割愛します
あいみつループとか一括見積もりからの寄せ寄せとか
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ハザードマップのチェック
地震・内水・水害・液状化のチェックは必須です。行政によっては地盤の情報を確認できるところもあるので必ずチェックしましょう
また、古地図などにアクセスできる場合はチェックしておくことをおすすめします
寺社仏閣が古くからある土地などは評価が上がりますが、昔から災害が多かった土地は減災措置ができているかどうか、または影響度合いを限定化できるだけの施工等がしてあるか確認しましょう
施工にかかわる点ですが、地盤強度と施工方法(杭基礎・直基礎)などの関係も重要です -
家族 家族構成と学区と勤め先
価値観に依存する部分ではありますが、家族の勤め先や年齢、受験を志望する学校等によって選択すべきエリアは大幅に制限されます
エリアが大幅に制限された場合、選択できる物件も自ずと制限されることになります
できる限りこの制限をクリアできる方法を家族内で話し合うようにした方が良いかと思います
心理的な障壁がハードルになっている場合も見受けられます。その場合はなるべく話し合いや心のケアをするなどによってその障壁を取り除いてあげるということが大事になるかもしれません
学校や勤め先などは比較的長期間利用するため生活導線に大きな影響を与えます
よく使う動線ほど優先的に考慮すべきだと思います
移動時間が長ければ長いほど無駄な時間が多いと思われがちですが、意外と一人の時間であったり寄り道するきっかけができたりするのでこれも人によっては許容できる範囲があるかもしれません
いずれにせよ価値観のすり合わせをするために家族で話し合ったり自分の中で検討を深めるなどの措置が必要でしょうね -
銀行融資
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現状における各銀行の利率
自分銀行が圧倒的に低金利で融資を実行していますがからくりがあります
まず電話回線が制限されることやインターネット回線などの契約がついてくると言うところが挙げられます
実際金利を優遇してくれる部分に関して返済が少なくなる金額と電話回線やインターネット回線の利用料などを比較するとそれほどメリットがあるとは言えないと思いますので、返済シュミレーターなどを利用してしっかりとお得になるかどうかの判定を行うようにしてください
他の銀行に関して言うと、今はネットバンク全盛の時代で、特別に優遇金利などを獲得できる立場であるとか、固定金利を選びたいなどという理由がなければネットバンクを主体に検討することになるかと存じます。後述しますがネットバンク融資は仮審査は早いのですが本審査で蹴られることがままあるという特徴があるため、過信は厳禁です。
実店舗系は三井住友信託銀行が候補に上がる印象です -
長期か固定か
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金利動向
2022年6月現在 金利上昇圧力が強いため変動金利で融資を実行する場合は注意をします
フラット35では金利が3%から1.4%程度その他変動金利においては全変動で0.3%から0.4%程度で推移しています
全固定と全変動の間におよそ1%ほどのスプレッドがありますので、金利変動リスク許容度を検討しておいたほうがいいでしょう。
いくつかの金利パターンでシュミレーションをして、どの程度の返済額までなら家計が維持できるかどうかもしくは残債割れしない程度の価格を維持できるかどうかご検討ください -
金利ミックス
10年固定等の融資を選択することもできますが、全変動の融資と全固定の融資をミックスしたり、 10年固定と変動をミックスしたローンを組むこともできます
銀行によっては契約書を別々に作成するため印紙代が二倍になったりする場合もありますが、三井住友信託銀行など一枚の契約書に二つの契約をまとめてくれるようなオプションがついている場合は印紙税は一枚分で済みます
金利ミックスした場合は、金利が高い方から優先して繰上返済することにより、金利変動のリスクをある程度吸収できます
ほかに、団信を片方の融資にだけにを当てたり、保証料の払方の形式をそれぞれ設定することができるため契約の柔軟性があります
ご家庭のリスク許容度に応じてアレンジをするとよいでしょう
ただし考慮しなければならない要素が増えるため、あまり深く考えたくない人は採用しない方がいいかもしれません 沼です
また通常の融資よりも審査に時間が掛かる傾向があります
たくさん時間がかかるわけではないですが融資を急ぐ場合は不向きな場合がありますので銀行と相談して決めてください -
返済シミュレーション(後述)
考慮するシュミレーションパターンは借方によって変わってきますのが予定のシナリオだけではなく悲観的なシナリオも考慮したところで考えましょう
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ローン控除の考慮(後述)
住宅ローン控除サラリーマンが使う事が出来る控除の中ではかなり大きい控除です
住宅の名義を夫婦で分散しローンをペアローンにしたり、連帯債務にすることによってローン控除の金額を水増しすることができます
その場合、契約費用などが水増しされる場合もあるのですが、ローン控除を使うことによって取り返せる税金が増えると経済的に価値がある場合があるので検討しましょう
基本的には住宅を契約する時までに決めましょう
住宅ローンの諸費用と併せて検討されることが多いです -
団信
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団信とは
団体信用生命保険の略称であり住宅ローンの残高に応じて保険住宅ローンの残高に応じて保険金額が変動する保険です
万が一のことがあった時に住宅ローンの返済が免除されます -
生命保険との違い
一般的な生命保険は生命保険料控除を使うことができますが団体信用生命保険は生命保険料控除の対象にはなりません
しかしながら一般的な生命保険よりも保険会社の引き受け範囲が広めに設定されていることが多く、また同じ保険金額で比較した場合は一般的な生命保険よりも保険料が安く設定されていることが多いので既存の生命保険の契約と一緒に見直しをするというかと思います
利息上乗せ型の団信は残債と同等の金額である保険金額が逓減するため、リスクと見返りを見直す必要がなく、自動的に最も効率的な保険契約になりえると考えられます。利息上乗せである分前半に保険料が加重されますが、それ考慮しても良い保険だと思います
逆に後半はリスクに比して保険料が過少となるため、繰り上げ返済をせずに敢えて団信を留保しておく戦略も有効になります -
こんなに違う!銀行ごとの団信の取り扱い
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団信なし
フラット35などの一部の金融機関では団体信用生命保険に加入しないでおくことができます。その場合は金利が優遇されます -
付帯団信
基本的には金融機関は団体信用生命保険に加入することを強制します。死亡や重度障害の場合において住宅ローンの残債を免除するという形の契約形態になることが多いでしょう
金融機関によっては後述する三大疾病やガンなどの特約が付いた団体信用生命保険を無料でつけてくれているところもあります -
3大疾病等の疾病付保団信
三大疾病やがんもしくは要介護認定や身体障害者認定など所定の状態になった場合に、住宅ローンの返済を何ヶ月か免除してくれたり残債を(半額もしくは全額)免除してくれたりという特約を設定できる場合があります
金融機関によってかなり取り扱いが異なっており、三大疾病一つをとっても手術をすればすぐ免除になるというような特約もありますが、病院の先生から30日以上の就労制限もしくは就労不能状態の継続がなければ特約が適用できないとされている団体信用生命保険特約もあります
ひと口に団信の名称だけで判断することなく特約の内容については詳細を確認することをお勧めします
機構団信やりそなの団信は最も条件が良い
みずほやMUFJ、ネットバンク系は微妙な...
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小括(人生の保険設計に対する影響)
私は今回の住宅ローンの団体信用生命保険を申し込むにあたってほかの生命保険は大幅に縮小することを考えています
私に万が一のことがあれば住宅ローンが免除される設定になっているので固定資産税と修繕積立金と管理費を負担すれば住居に困らなくなるばかりか、売却によってある程度の金額を確保することができるようになると考えられるためです
元来生命保険は、不慮の事故などにより賄えなくなる可能性がある将来の費用等をカバーするための金融商品です
不安だから入るという性質のものではなく家族の養育お葬式なのにいくらかかるかの見積もりをある程度算定した上で必要な保険金額を算出し過不足がない保険設定をしましょう -
我々は、身体にかかる災害と天変地変をヘッジできるのか
健康はお金には代えがたいものがあります健康こそ最も価値があるもので幸福の源泉になる一つの重要な柱です
そういう意味ではヘッジはできません
どうしようもないことは人生にたくさんあるのであまりこだわらずに気楽に行きましょう
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保証料
さて、銀行から融資を受けるにあたっては信用保証を取り付ける必要があります。一般の方はあまり考えることがないでしょうか?債務者たる我々が債務不履行を起こした場合に、信用保証機関が債務を代わりに弁済します。その対価としての保証料になります。実際にお金が動く貸倒引当金のような存在です(意味不明-
手数料型
融資手数料という名目で一度に融資金額の2%+消費税を支払う方式です
契約時に支払います。繰り上げ返済などによっては戻りませんがたいていの銀行は手数料型にすることによって金利を優遇してくれます(0.05%くらい優遇してくれます) -
保証料一括前払い型
手数料ではなく保証料として前払いする方式です。これも契約時に支払います。手数料型との違いは繰り上げ返済などによって一部が返金されることです
積極的に繰り上げ返済を考えていらっしゃる方はこちらを利用すると良いでしょう
ただし返戻保証料の計算において手数料を差し引いて返戻するという銀行が多い為、繰上返済はこまめにするのではなく一度にまとまった金額をした方が保証料の戻りが多くなるでしょう -
保証料後払い(利息オン)型
ほとんどのかたが選ばないと思いますが、契約時に保証料を支払わずに融資の利息に保証料相当分を乗っけていく形になります。
当然ながら融資の金額いや融資の審査に影響を与えることにもなりますし、基本的には手数料で払う形式や一括で前払いする方式に比べると支払金額が増えることにもなりますので総支払金額で比較すると不利な契約となります(融資額全体にも影響しますので、返済比率が高い方は審査に通らなくリスクが高くなります)
そのため金融機関はこの方式で契約することをあまり推奨しません
しかしながら私は保証料相当分の期限の利益をとることによって運用でカバーしようと考えたので今回はこの方式で契約することにしました
利息にして0.2%から0.3%程度が上乗せされることになりますので皆さんはあまり選ぶことはないかなと思いますが一応ご紹介ということで -
小括
3000万の融資を受けたとしても保障料は66万なりますこれが5000万になれば110万になりますので意外と無視できない金額になるのが保証料です
皆様おーきな金額でお買い物をされるので、10万20万くらいが小さい金額に感じてしまってあまり気にしなくなってしまう方が多いのですが、冷静になって考えてみると100円200円の納豆ですらやすい方を選ばれるでしょう皆様方にとってこの金額は決して無視できるものではないことがお分かりいただけるかと思います
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自然災害カバーオプション
金融機関によっては保証料や団体信用生命保険とは別に自然災害カバーオプションというものがついているところもあります
仕組みとしては団体信用生命保険の火災保険バージョンみたいなものだと考えていただければいいと思います
このオプションを選択したとしても火災保険への加入は強制されると思いますので私は特に検討しませんでした
しかし、関東地方においては今後おーきな地震が発生することがある程度の確率で見込まれているので加入を検討してもよかったかもしれません
マンションは共用部の保険は管理組合の権限でしか加入できません。ご自身で加入できるのは専有部の保険だけになりますからどうしても甚大な被害を受けた場合にヘッジできる部分がかぎられています
ですから、これはどちらかというとマンションよりも戸建てに向いているオプションなのかなという印象です
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市況
ようやく陰りが見え始めるであろうかと言うところの不動産市況ですが、ここ10年ほど一本調子で上がってまいりました
不動産市場はよく日経平均株価と連動するなんて言うふうに言われておりますが、過去の値動きから考えると概ね事実と言えるでしょう。
リーマンショックで痛手をこうむった日経平均が力強く回復して行くのに合わせて不動産市場も力強く上昇続けてきました。アベノミクスによる量的緩和政策が日経平均および不動産の市場に力強い上昇相場をもたらしたためといわれています。前述したように金利動向が怪しくなってきましたのでもし金利の上昇局面に突入した場合には不動産の価値は下落すると思います。当然ながら日経平均も下落トレンドになるでしょう。
ご自宅の購入を資産価値で考えない方にとっては不動産の市況については考慮する必要はほとんどないかと思います。しかしながらある程度将来の売却を考慮する方であればどのような市況で購入するかというのは非常におーきな意味を持ちます。
購入価格というものそれ自体がどの程度の安全影響を確保できるかの決定要素になりますが、マンションの最も良いところは戸建と違ってある程度の流動性がある所です。
規模が大きいマンションや立地に優れているマンションは比較的買い手を見つけやすく、そういった物件に関しては下落相場の中でも下落幅が小さく止まることでしょう
皆様に良い物件が良い価格で見つかることを祈っております -
契約
この章は割と余談です-
-
契約自由の原則
我が国の民法においては契約自由の原則があり、どのような契約も契約当事者が自由に設定することができますもちろん例外もあります -
契約不適合責任
昔は瑕疵担保責任と呼ばれていたものですが近年の民法改正によって契約不適合責任と名前を変えました
中古のマンションは一般的に三ヶ月が多いようですが物件の性質等によってどういった部分に責任を求めているかまたどういった点について責任を免除するが期間は長く取るなどの措置を行う化は検討してみても良いかもしれません
前述の契約自由の原則により好きな期間を定めることができますただし当事者の同意が必要なことはいうまでもありません
契約不適合責任の条項を定めない場合民法の条文に記載してある2年という期間が適用されるのではないかと考えています -
実印の効力(民訴)
こちらは民法ではなく民事訴訟法の範囲になります
契約書はなるべく実印で取り交わした方がよいです
売主は実印である必要はありませんが(登記は実印が必要)取引の真正性を担保するためには実印は必要不可欠です
民事訴訟法によれば実印が押印された文章は真正に成立したものとみなす規定があります。このみなし規定はなかなかに強力な規定で真正に成立したと推定されるものを覆すためにはそれ相応の反証が必要になります。つまり実印が押された契約書は契約としての法的安定性を強く担保するものになるということです。
基本的に不動産仲介業者も入っていることですしトラブルになることは少ないかと思いますが大変大きな金額を契約するものですから転ばぬ先の杖はいくつも持っておいた方がよいでしょう
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不測の事態への対応
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契約当事者の死亡
契約当事者が死亡した場合その権利義務は相続人が承継します
死亡前に締結された契約に関してはその存否が覆されることは無いと思いますが、契約の継続を売主ではなく売主の権利義務を承継した法定相続人(複数名の可能性もある)とやらねばならぬため、苦労が想定されます
契約の存否から疑義を呈される必要がないよう仲介業者等と協力して乗り切りましょう
契約の安定性を確保するために契約は実印で、、というのもこのあたりに起因します -
損害賠償
双方のいずれかが債務不履行になった場合は当然損害賠償請求を考慮することになります。いきなり請求するのはさすがに人道に反しますので、督促をしながら次の手を検討することになります
遅延損害金・違約金条項を通読しながら、交渉をまとめていきます
交渉でどうにもならなくなったら訴訟ですが、交渉で妥結できるラインまで持っていくのが一番です
引越し代・仮住まいの賃料・仲介手数料分を相手方に負担してもらう、または本体価額の値引きなど様々なカードを切りましょう
仲介さんを味方にしたほうが色々やりやすい気はします。仲介が無能だった場合は仲介業者の責任追及という場面もあるかもしれません
なにはともあれ穏便が一番です -
法定利息と遅延損害金
債務不履行による遅延損害金は、契約書に規定がなければ民事法定利息によりますが、契約書に特掲してある場合は特掲分の金利を使うことができます。そうです、契約自由の原則です
とはいえ、出資法や利息制限法があるので、実務上の上限が14.6%と言われています。ですので、約定利息としてこれだけあなたは負担する義務を負いかねないよ、というところを交渉材料にします。
繰り返しますが穏便が一番です。。。好き好んで争ってはいけません。闇落ちするのが関の山です
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契約後の法的関係 被相続人と相続人の権利義務の承継
契約し、無事引渡しが完了した場合 契約不適合責任が生じない限り特にやりとりすることはないでしょう。
無事を祈ります -
契約保全(確定日付
契約の存否を争うことは基本的にはないでしょう。仲介業者がおりますので、基本的には心配するレベルの話ではありません
しかしながらご不安な方は公証人に確定日付を取得しにいったり、公正証書化を認諾する旨の特約を付して公証人のところに契約書を持参し、「不動産売買公正証書」とすると良いでしょう
せっかくだから強制執行認諾条項もつけましょう()
公証人手数料は1000-3000万が23000円、3000-5000万が29000円5000-10000万が43000円になります。課税文章になりますから印紙税も別途かかります
公正証書化すると第三者への対抗要件としては登記に次ぐ強力な疎明資料になりますね
真面目に検討しているあなた、心配しすぎです -
売買予約
契約保全の一環として二重譲渡に対抗するため売買予約を特約に織り込む場合があります。
売買予約は登記をすることによって売買日付を本契約前に確定させてしまうような効力があります
つまり売買予約の仮登記後に他の方に譲渡されても「わしは先に予約しとったんじゃ!」と対抗できます。
心配性もここまでくると病気ですよ -
死因贈与
全く別の論点になりますが、譲渡ではなく贈与という類型を取ることもできます。かなり変わっていますので検討する価値はありません
死因贈与とは贈与者の死亡をトリガーとして誰かに贈与する取引類型です
生前に贈与者と受贈者が契約を交わすことにより成立し、法定相続人ではない第三者に対する死因贈与は相続人間における遺産分割協議でも覆すことができません。
負担付死因贈与といって、贈与者の死亡+別条件 を定めることもできます
契約自由の原則ですね
たとえば、1000万払ってくれたらこの土地を贈与する でもいいですし
大学に進学できたら土地を贈与する でも良いです ここにIF条件で贈与者の死亡が発動トリガーになります
死因贈与は税制が複雑になりますので、税務署・税理士にご確認下さい
贈与物の時価額から負担の経済的価値を差し引いた残りが贈与税の課税標準となりますので、受贈者は贈与税の申告が必要になると聞きましたが詳細は存じませんので鵜呑みにしないで下さい -
明渡合意
売買契約に限りませんが、借り主や、物件を専有する方がいる物件を取得した場合などで、そのかたに居住中の物件から立ち退いてほしい場合、ひと工夫必要になります
実際どういう物件かというと、投資物件で現状居住中の物件だったり、競落物件で差し押さえられた元所有者が専有している場合が該当します
素人が実需で取得すべき物件ではないです ハイ-
明渡合意書の締結
まず、貸主と借主(占有者)の間において明渡合意書を締結します。
対象物件をいつまでに明け渡すよと約すわけですが、立ち退きに際して対価の授受はあるか、残置物はどうするか、立ち退かなかったらどうするかなどを規定します。 -
即決和解
無事に締結できたら、無事に締結できなくてもいいのですが、一安心はできません。約束としての合意書があっても実際に立ち退くかどうかは借り主にかかっており、借主が立ち退かなかった場合でも、貸主は強制的に明け渡させることが原則はできません。
たとえば売買契約に強制執行認諾条項があれば、裁判所に執行分を付してもらって強制執行できるのですが、、と思ったあなたは鋭い
それと同じようなことを、裁判所の即決和解という制度を活用して実施します
即決和解制度を活用すると裁判所で貸主借主が明渡について合意することを調書としてもらい、債務名義化することができます
債務名義になるということは、強制執行ができるということです
何事も穏便が一番ですね
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-
小括(契約内容
この章が役に立たないことを祈るばかりですが、人生はときたま悪い方向に吸い込まれるんじゃなかろうかといったような感じで わるいことが立て続けに起きる場合があります。備えあれば憂いなし、転ばぬ先の杖
どうすればよいか という手段を知っていることはあなたの緊急事態を助けてくれるかもしれません
もちろん、付け焼き刃の知識で戦えるわけがないので、専門家に相談することを忘れずに
-
-
登記
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契約の保全 (必要書類等手続きも含む)
-
1号仮登記
-
2号仮登記
-
始期付所有権移転請求権仮登記
-
-
登録免許税
-
登記名義人表示変更登記
-
登記申請書の作成
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小括
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-
リフォーム費用の目算
-
壁
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住宅ローン控除の考慮
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住宅ローン控除・保証料・団信・持分等を加味した総支払費用の計算
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余談
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選定対象となったマンションたち
ていねいな暮らし(購入品リスト
DEEBOT
食洗機洗浄 2ヶ月に1回購入
食洗機洗浄剤2個入り https://www.yodobashi.com/product/100000001001673963/
防カビくん煙剤 半年に1回購入
防カビくん煙剤3個入り https://www.yodobashi.com/product/100000001003192834/
非塩素系洗濯槽カビキラー 毎月購入
洗濯槽クリーナー非塩素系1個https://www.yodobashi.com/product/100000001002201167/
塩素系洗濯槽カビキラー 年1購入
洗濯槽クリーナー塩素系1個https://www.yodobashi.com/product/100000001001673570/
排水口クリーナー 毎月購入
排水口クリーナー3包https://www.yodobashi.com/product/100000001004330162/
排水口(洗面台)クリーナー 四半期購入
https://www.yodobashi.com/product/100000001004995149/
トイレクリーナー 2包 2ヶ月に1回購入
https://www.yodobashi.com/product/100000001004835149/
トイレタンク洗浄剤いりますかねえ?(要検討
ていねいな暮らしを実践するために
私、掃除が嫌いなんですね。
掃除嫌いのゴールって掃除という概念をなくすことなんじゃないかって思っていて
ルンバもその一環で「掃除」をなるべく減らせないかという試みで導入している
整理整頓ってシステムだと思っていて 勉強もそうだけど、仕組みをきちんとしてサイクル回してしまえば意識せずにできるようになるのではないかと、、
簡単にいうと御飯食べるとか風呂はいるみたいな習慣に組み込んでしまうというか
管理するものを減らす、余計な思考コストをへらす
精神力を使わないようにする仕組みを作る
これ仕事もそうなのですよね。10分節約する仕組みを作るために100分使う
そうすると10回でもとが取れて後は儲かり放題となる
テーブルもルンバが通れすサイズに最適化する(予定
ドラム式洗濯機かう!(予定
というところでちょうどお誂え向きなシュニルさんのスクラップがUPされていてどどどどっと予定表を使うことにしました
タスクでアイテムを消費するものは4日前に通知して楽天やヨドバシなどで調達する所存とし、余計な清掃在庫を抱えないようにする
購入品リスト
定期タスク
毎日(OR隔日タスク)
- ルンバ(仮)の稼働
- 床に物を置かないように→別記事を書く 全てのものに住所を
- 洗濯・乾燥・収納をもっと簡素化する
- 洗濯ルーチンの最適化
- 服のバリエーションを減らす(実行済
- 下着のバリエーションを減らす(未済
- 洗濯ルーチンの最適化
毎週タスク
- ルンバ(水拭き)の稼働
- 隅っこの掃除
毎月タスク
- 排水溝の洗浄剤投下
- 洗濯槽カビキラー(酸素系)の投与
- 食洗機の洗浄剤投与
- トイレ洗浄剤投与(タンク洗浄は検討
以上は一度に実行する
以下は適当に散らして 1日に1個片付けるイメージで - 空気清浄機フィルター清掃
- 冬季のみ)空気清浄機の加湿ユニット清掃(クエン酸水)
- 玄関清掃
隔月タスク
- 防カビくん煙剤(偶数月
- エアコンフィルター清掃(奇数月
四半期タスク
- ベランダ掃除と殺虫剤散布
年タスク
- 洗濯槽カビキラー(塩素系)
隔年タスク
- エアコン清掃(業者)
今後予定していること
- 消耗系清掃用品の定期購入による余剰在庫の整理
- 食洗機用洗剤
- 食器用洗剤
- 洗濯機用洗剤
- ルンバかDEEBOT買う
- 食洗機はサイズチェンジしたものを頂戴する(12/25)
- ドラム式洗濯機買う
- 服・靴の定期購入タスクを立てる
- 現状、服も靴も平日はほぼ固定
BLACKFRIDAYなどのセールがあるので、これは在庫を抱えるコストメリットがあるかも
- 現状、服も靴も平日はほぼ固定
- 家具をお掃除ロボットに最適化する
- ちゃぶ台は足の幅が広めのものに
- スチールシェルフは足を高くして底を通れるようにする
歯磨き粉などは消耗タームが長いので都度購入で良い
今後やらないよう意識すること
- 余計なものを買わない 安物買いの銭失い
- 100円ショップの利用はよく考えること
- 整理が大変そうなおもちゃは購入しない 子供が片付けることができるレベルに止める
- 買い足していけるユニット系(プラレールなど)は励行される
- 独自企画系の100円ショップブロックなどはゴミを量産するだけなので禁ずる
- なるべく100円ショップを利用しないできちんとしたものを長めに利用していく方針としたい 1年2年使えるもののために500円とか600円を惜しまない